新城集团：新城悦服务业绩高增现金流大幅好转，战略业务稳步推进
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核心观点
事件：公司发布2023年中报。2023年上半年实现营收26.8亿元，同比增长8.7%；归母净利润2.9亿元，同比增长30.1%。业绩符合预期。
利润大幅增长，毛利率企稳回升。收入方面：2023年上半年物业管理服务营收16.9亿元同比增长21.7%；社区增值服务营收7.1亿元同比增长13.4%，核心业务稳健增长。盈利方面：2023上半年公司毛利率为26.8%，同比上升1.0pct；其中物业管理业务和社区增值业务的毛利率同比分别上升0.2pct和1.7pct，核心业务的盈利能力均有所改善。费用管控方面：销管费率同比下降0.1pct至9.6%。
在管面积突破2亿平，非住宅业态提质增效。2023年上半年合约面积、在管面积分别为3.2亿平、2.1亿平，在管面积首次突破2亿平。公司上半年第三方拓展面积为1218万平，同比增长17.5%，在学校、产业园、公建、景区等业态上均有突破。
社区增值业务良性发展，团餐等战略业务稳步推进。公司2023年上半年社区增值服务营收同比增长13.4%，团餐、设施管理、固定资源、社区便民等非周期性业务均取得不同程度的增长。其中作为公司大后勤战略的重要业务——团餐业务2023H1实现2.2亿元收入，同比增长55.3%，首次突破航空业态，同时针对大型甲方进一步延展多项目需求，拓宽收入渠道，进一步做大业务规模。另一战略业务设施管理业务实现收入1.3亿元，同比增长23.1%。公司坚定执行“大后勤”战略，在增值业务中寻求差异化竞争，成果正在逐步积累，壁垒优势也在逐渐形成，但市场对此并无足够的认识。
盈利预测与投资评级：公司盈利能力逐步企稳回升，美元债的计提影响也基本告一段落，增值业务中坚定执行既定战略，竞争优势正在逐渐形成。基于公司2023年中报业绩情况，我们上调其2023-2025年归母净利润的预测至5.8/6.8/7.7亿元（原预测为4.8/5.4/6.0亿元），对应的EPS为0.66/0.78/0.88元（原EPS为0.56/0.62/0.69元），对应的PE为6.6X/5.6X/5.0X，维持“买入”评级。
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